Prêteurs A vs Prêteurs B : Le guide du financement alternatif au Québec
Comprendre les règles des prêteurs de catégorie B pour les travailleurs autonomes, dossiers complexes ou crédit en rétablissement au Québec.
Quand les grandes banques disent non : la solution des prêteurs alternatifs
Au Québec, la majorité des gens pensent que pour obtenir une hypothèque, il faut obligatoirement passer par une grande institution financière traditionnelle (comme Desjardins, la Banque Royale, TD ou la Banque Nationale). Ces prêteurs sont dits de « catégorie A ». Ils proposent les taux les plus bas, mais exigent de cocher toutes les cases de directives extrêmement strictes imposées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).
Si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans, si vos revenus déclarés sont faibles en raison de déductions d'entreprise, ou si vous avez connu des difficultés de crédit temporaires, les prêteurs de catégorie A refuseront souvent votre dossier. C'est là qu'entrent en jeu les prêteurs de « catégorie B » (alternatifs). Chez Anthony King — Architectes Hypothécaires, nous utilisons ces institutions pour débloquer des situations complexes. Voici comment cela fonctionne.
Qu'est-ce qu'un prêteur de catégorie B ?
Les prêteurs de catégorie B (comme Equitable Bank, Home Trust, Haventree Bank, ou Community Trust) sont des institutions financières agréées et réglementées, mais qui n'ont pas de succursales physiques de détail. Ils travaillent exclusivement par le biais de courtiers hypothécaires certifiés. Leurs directives de crédit sont beaucoup plus flexibles que celles des banques de catégorie A.
Les différences majeures résident dans les critères suivants :
1. Qualification du revenu (Stated Income)
Pour les travailleurs autonomes, les prêteurs B permettent de qualifier le revenu de façon « déclarée avec preuve de gros bon sens ». Au lieu de se fier uniquement à vos avis de cotisation fiscaux (ligne 15000), ils analysent vos états de compte d'entreprise sur 6 ou 12 mois pour valider le flux de trésorererie réel de votre entreprise.
2. Ratios d'endettement plus élevés
Les banques traditionnelles limitent vos ratios GDS/TDS à 39 % / 44 %. Les prêteurs alternatifs de catégorie B acceptent couramment des ratios d'endettement allant jusqu'à 50 %, voire plus, ce qui augmente considérablement votre capacité d'emprunt maximale.
3. Flexibilité sur le crédit
Si vous avez subi une faillite libérée, une proposition de consommateur payée, ou si votre cote Equifax/TransUnion est basse en raison d'événements de la vie (divorce, maladie), les prêteurs B proposent des programmes de rétablissement de crédit adaptés, sans rejet automatique.
Combien coûte un prêt de catégorie B ?
La flexibilité a un coût. Parce que le prêteur prend un risque perçu plus élevé, les conditions financières sont différentes de celles d'une banque traditionnelle :
- Taux d'intérêt légèrement supérieursLes taux d'intérêt des prêteurs B sont généralement supérieurs de 1 % à 2 % par rapport aux taux de catégorie A. Par exemple, si le taux fixe de 3 ans de catégorie A est à 3,9 %, celui de catégorie B pourrait se situer autour de 5,4 %.
- Frais de dossier du prêteur (Lender Fee)Les prêteurs B exigent généralement des frais de dossier uniques de 1 % du montant du prêt (ajoutés au prêt ou payés à la clôture chez le notaire). Il y a également des frais d'évaluation immobilière d'environ 300 $ à 500 $.
Important : Un prêt B n'est pas conçu pour durer 25 ans. Il s'agit d'une solution de transition temporaire, généralement sur un terme de 1 à 3 ans. L'objectif est d'utiliser cette période pour stabiliser votre situation (déclarer deux ans de revenus constants, rebâtir votre historique de crédit) pour ensuite transférer votre hypothèque chez un prêteur de catégorie A à l'échéance, sans pénalité majeure.
Tableau comparatif : Prêteur A vs Prêteur B
| Critère | Prêteur A (Traditionnel) | Prêteur B (Alternatif) |
|---|---|---|
| Taux d'intérêt | Le plus bas du marché | Supérieur de 1% à 2% |
| Mise de fonds minimum | 5% à 20% selon le prix | 20% minimum requis (non assuré) |
| Frais de transaction | Aucun frais de prêteur | Frais de dossier de 1% typique |
| Qualification travailleur autonome | Moyenne des 2 dernières années fiscales | États de compte bancaires (stated income) |
| Proposition de consommateur | Refus ou attente de 2 ans post-libération | Acceptable dès le jour 1 de la libération |
Questions fréquentes sur les prêts hypothécaires de catégorie B
Pourquoi une mise de fonds de 20 % est-elle obligatoire ?
Les assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Garant) n'assurent pas les prêts de catégorie B. Ces prêts sont donc dits « non assurés » ou conventionnels. Au Canada, la loi exige une mise de fonds minimale de 20 % pour tout prêt hypothécaire non assuré. Les prêteurs alternatifs ne peuvent donc pas prêter au-dessus de 80 % de la valeur marchande de la propriété.
Puis-je retourner vers une grande banque après ?
Tout à fait. C'est l'objectif principal. Nous négocions généralement un terme de 1 ou 2 ans avec le prêteur B. Pendant ce temps, nous suivons votre dossier pour nous assurer que votre crédit remonte ou que vos déclarations fiscales démontrent le revenu requis. À la fin du terme, nous refinançons le prêt vers un prêteur A sans frais de pénalité de transfert.
Les prêteurs alternatifs sont-ils sécuritaires ?
Oui, ils sont tout aussi sécuritaires que les grandes banques. Ce sont des institutions financières réglementées par le gouvernement fédéral ou provincial. L'argent vous est prêté, vous ne déposez pas votre épargne chez eux, il n'y a donc aucun risque pour vos actifs.
Votre dossier sort des sentiers battus ?
Ne laissez pas un refus bancaire gâcher vos projets immobiliers. Chez Anthony King — Architectes Hypothécaires, nous avons accès à plus de 14 prêteurs alternatifs de catégorie B au Québec. Trouver la solution fait partie de notre mandat.
514-647-8663