Travailleur autonome : comment qualifier pour une hypothèque au Québec
Pas de T4 ne veut pas dire pas d'hypothèque. Ce que les prêteurs regardent vraiment, expliqué simplement.
Le mythe : pas de T4, pas d'hypothèque
Vous êtes travailleur autonome et vous pensez qu'une hypothèque, ce n'est pas pour vous parce que vous n'avez pas de T4 ? C'est une des idées les plus répandues chez les entrepreneurs et les pigistes, et elle est fausse.
Les prêteurs évaluent les travailleurs autonomes différemment, pas plus sévèrement. Le dossier est juste construit avec d'autres pièces que celui d'un salarié, et un courtier qui connaît les règles de plusieurs prêteurs à la fois peut vous aider à trouver la bonne porte.
Ce que les prêteurs regardent vraiment
Au lieu de talons de paie et de T4, un prêteur demande généralement un autre type de preuve de revenu, bâtie sur la durée plutôt que sur un seul chiffre.
Environ 2 ans d'historique
La plupart des prêteurs demandent environ 2 ans de déclarations de revenus (T1 Général) et d'avis de cotisation, pour voir la tendance de votre revenu plutôt qu'un seul bon ou mauvais mois.
Des documents fiscaux, pas des talons de paie
Ce sont vos déclarations et vos avis de cotisation qui remplacent les T4 et les talons de paie. Garder ses impôts à jour et bien produits reste la base de tout dossier de travailleur autonome.
La régularité plus que le montant brut
Un prêteur veut voir un revenu stable ou croissant sur la période, pas nécessairement un chiffre impressionnant une seule année.
Votre vrai revenu n'est pas toujours celui qui apparaît sur vos impôts
Beaucoup de travailleurs autonomes déduisent légalement plusieurs dépenses pour réduire leur revenu imposable. C'est une bonne pratique fiscale, mais ça peut faire paraître votre revenu net plus bas qu'il ne l'est vraiment pour un prêteur.
C'est exactement le genre de situation où un programme comme celui de la SCHL entre en jeu : il permet de majorer le revenu net déclaré de 15 %, ou d'utiliser une approche par « ajouts » qui réintègre certaines dépenses non monétaires admissibles, comme l'amortissement, pour mieux refléter votre capacité réelle de payer. Autrement dit, le chiffre qui semble bas après vos dépenses déductibles n'est pas forcément le chiffre final qu'une banque retient.
Les détails exacts de cette majoration dépendent du prêteur et du programme ; c'est précisément le genre de nuance qu'un courtier vérifie pour vous, dossier par dossier.
Des options existent, même si votre dossier n'est pas « classique »
Travailleur autonome ne veut pas dire options limitées. Selon votre situation, plusieurs chemins existent.
Mise de fonds dès 10 %
Le programme Business for Self (Alt. A) de Sagen, par exemple, permet un financement assuré jusqu'à 90 % de la valeur de la propriété, avec une mise de fonds minimale de 10 %, pour un travailleur autonome ayant un minimum de 2 ans d'historique.
Moins de 24 mois en affaires
Si vous êtes en affaires depuis moins de 24 mois, tout n'est pas automatiquement fermé. La SCHL offre des flexibilités additionnelles selon vos réserves de liquidités, si vous avez acquis une entreprise déjà établie, ou si vous avez un bon dossier de crédit combiné à une formation pertinente dans votre domaine.
Chaque prêteur lit le dossier un peu différemment
Les seuils, les documents exigés et la façon de calculer le revenu varient d'un prêteur à l'autre et d'un programme à l'autre. C'est pourquoi comparer plusieurs politiques à la fois fait une vraie différence pour un travailleur autonome.
Comment un courtier vous aide
Un courtier hypothécaire ne travaille pas pour une seule banque. Il compare les politiques de plusieurs prêteurs en même temps, pour un travailleur autonome qui a souvent plus à gagner à magasiner que n'importe quel autre profil d'emprunteur.
Avant même de déposer une demande, il peut regarder vos 2 dernières déclarations et avis de cotisation, repérer où une majoration de revenu ou un programme comme celui de la SCHL ou de Sagen pourrait s'appliquer à votre dossier, et vous dire concrètement ce qu'un prêteur verra, avant de vous engager dans une direction.
Anthony King, courtier hypothécaire certifié AMF #254937
Parlons de votre dossier
Travailleur autonome, entrepreneur ou pigiste, et vous vous demandez où vous vous situez ? Réservons un court appel pour regarder votre situation, vos 2 dernières années de revenus, et les options qui s'offrent à vous.