Premiers acheteurs à Montréal — Guide complet 2026
Tout ce qu’un premier acheteur doit savoir avant d’acheter une propriété au Québec : assurance SCHL, mise de fonds, programmes gouvernementaux et stratégies de financement.
Acheter sa première propriété à Montréal
L’achat d’une première propriété à Montréal est un moment déterminant. C’est aussi un processus qui peut sembler complexe : assurance hypothécaire, programmes d’aide, ratios d’endettement, conditions de prêteurs. Anthony King, courtier hypothécaire certifié AMF à Montréal, a accompagné des centaines de premiers acheteurs à travers ce processus. Ce guide couvre les éléments essentiels pour bien préparer votre dossier.
Le marché montréalais est unique. Les prix des propriétés varient considérablement d’un arrondissement à l’autre, et les programmes d’aide gouvernementaux offrent des avantages significatifs que beaucoup de premiers acheteurs ne connaissent pas. Comprendre ces outils avant de commencer vos recherches peut faire une différence de dizaines de milliers de dollars sur la durée de votre hypothèque.
Assurance SCHL : coûts et fonctionnement
Tout achat avec une mise de fonds inférieure à 20 % nécessite une assurance prêt hypothécaire. Au Canada, trois assureurs offrent cette couverture : la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), Sagen et Canada Guaranty. La prime est calculée en pourcentage du montant emprunté et ajoutée au solde de votre hypothèque.
La taxe de vente provinciale (TVQ) sur la prime d’assurance est payable comptant à la signature chez le notaire. C’est un coût souvent oublié que vous devez prévoir dans votre budget de clotûre.
| Mise de fonds | Prime | Exemple sur 400 000 $ |
|---|---|---|
| 5,00 % à 9,99 % | 4,00 % | 15 200 $ ajoutés au prêt |
| 10,00 % à 14,99 % | 3,10 % | 11 160 $ ajoutés au prêt |
| 15,00 % à 19,99 % | 2,80 % | 9 520 $ ajoutés au prêt |
| 20,00 % et plus | Aucune | Prêt conventionnel |
Amortissement de 30 ans : la règle de décembre 2024
Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves peuvent accéder à un amortissement de 30 ans sur un prêt assuré. Auparavant, la période d’amortissement maximale était de 25 ans pour les prêts assurés.
L’impact est concret : sur un prêt de 400 000 $ à 4,00 %, l’amortissement de 30 ans réduit le paiement mensuel d’environ 200 $ par rapport à 25 ans. Cela améliore vos ratios d’endettement et peut augmenter votre capacité d’emprunt de manière significative.
Attention : cette option n’est pas automatique. Il faut que vous soyez premier acheteur OU que la propriété soit une construction neuve. Les acheteurs subseqéquents d’une propriété existante restent plafonnés à 25 ans sur un prêt assuré.
CELIAPP : le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une propriété
Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ pour votre mise de fonds avec un double avantage fiscal : vos contributions sont déductibles d’impôt (comme un REER), et les retraits pour l’achat d’une propriété admissible sont libres d’impôt (comme un CELI).
Limite annuelle : 8 000 $ par année, plafond à vie de 40 000 $. Les droits inutilisés sont reportables. Pour un premier acheteur qui planifie son achat dans 3 à 5 ans, c’est l’un des outils d’épargne les plus avantageux disponibles au Canada.
RAP : le Régime d’accession à la propriété
Le RAP (Régime d’accession à la propriété) vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour financer l’achat de votre première propriété, sans payer d’impôt au moment du retrait. En couple, c’est jusqu’à 120 000 $ combinés.
Le remboursement s’effectue sur une période de 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retrait. Si vous ne remboursez pas le montant minimum annuel, la portion non remboursée est ajoutée à votre revenu imposable.
Mise de fonds minimale au Canada
Les exigences de mise de fonds dépendent du prix d’achat. Voici les seuils en vigueur :
| Prix d’achat | Mise de fonds minimale | Type de prêt |
|---|---|---|
| Jusqu’à 500 000 $ | 5 % | Assuré (SCHL) |
| 500 001 $ à 999 999 $ | 5 % sur 500k + 10 % sur le reste | Assuré (SCHL) |
| 1 000 000 $ à 1 499 999 $ | 5 % sur 500k + 10 % sur le reste | Assuré (depuis déc. 2024) |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % | Conventionnel |
Spécificités québécoises : droits de mutation et notaire
Au Québec, les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) sont calculés par paliers sur le prix d’achat ou la valeur municipale, selon le plus élevé des deux. À Montréal, les taux s’appliquent ainsi :
- 0,5 % sur les premiers 58 900 $
- 1,0 % de 58 901 $ à 294 600 $
- 1,5 % de 294 601 $ à 500 000 $
- 2,0 % de 500 001 $ à 1 000 000 $
- 2,5 % au-delà de 1 000 000 $ (Montréal seulement)
Contrairement au reste du Canada où un avocat suffit, le Québec exige qu’un notaire supervise la transaction immobilière. Les frais de notaire varient généralement entre 1 200 $ et 2 500 $ selon la complexité du dossier. Prévoyez ces montants dans votre budget de clôture.
Comment Anthony King accompagne les premiers acheteurs
En tant que courtier hypothécaire à Montréal avec accès à 14 prêteurs, Anthony King offre un accompagnement complet aux premiers acheteurs : analyse de votre capacité d’emprunt, comparaison multi-prêteurs, optimisation de vos programmes d’aide (RAP, CELIAPP) et préapprobation stratégique.
Son système d’intelligence artificielle Xerxes compare simultanément les conditions de chaque prêteur pour identifier non seulement le meilleur taux, mais aussi les conditions les plus avantageuses pour votre profil spécifique : pénalités, flexibilité de remboursement, amortissement.
La consultation est gratuite et sans engagement. Contactez Anthony King au 514-647-8663 ou à aking@kingstate.ca.
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale pour un premier acheteur à Montréal ?
Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est de 5 %. Entre 500 000 $ et 1 499 999 $, c’est 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste. Avec le CELIAPP (40 000 $) et le RAP (60 000 $ par personne), vous pouvez constituer une mise de fonds significative avec des avantages fiscaux.
Puis-je obtenir un amortissement de 30 ans sur mon premier achat ?
Oui, depuis décembre 2024, les premiers acheteurs (et les acheteurs de constructions neuves) peuvent accéder à un amortissement de 30 ans sur un prêt assuré. Cela réduit le paiement mensuel d’environ 12 % par rapport à 25 ans et augmente votre capacité d’emprunt.
Le CELIAPP et le RAP sont-ils cumulables ?
Oui, les deux programmes peuvent être utilisés en même temps. Un premier acheteur individuel peut combiner jusqu’à 40 000 $ du CELIAPP et 60 000 $ du RAP, pour un total de 100 000 $ de mise de fonds provenant de comptes à avantages fiscaux.
Combien coûte un courtier hypothécaire pour un premier achat ?
Dans la grande majorité des cas, le service d’Anthony King est entièrement gratuit pour l’acheteur. Le courtier est rémunéré par le prêteur qui retient votre dossier, sous forme de commission réglementée par l’AMF. Vous obtenez l’accès à 14 prêteurs sans frais.
Prêt à commencer votre projet ?
Réservez une consultation gratuite avec Anthony King pour analyser votre capacité d’emprunt et explorer vos options de financement.