Hypothèque pour construction neuve au Québec — Guide complet
Comprenez le financement par avances progressives, les mises de fonds requises, les remboursements de TPS/TVQ, et la nouvelle règle de 30 ans pour les premiers acheteurs. Tout ce que vous devez savoir pour financer votre construction au Québec.
Le financement par avances progressives — comment ça fonctionne
Contrairement à un achat de propriété existante ou le prêt est debloque en un seul versement, le financement d’une construction neuve fonctionne par avances progressives. Le prêteur debloque les fonds en 5 à 6 tranches correspondant aux étapes clés de la construction : excavation et fondation, structure (charpente), fermeture de l’enveloppe, plomberie et électricité, finitions intérieures, et livraison finale.
A chaque étape, un inspecteur mandate par le prêteur vérifie que les travaux ont été complètes conformément aux plans avant de libérer la prochaine avance. Pendant la construction, vous ne payez que les intérêts sur les montants déjà déboursés — il n’y à pas de paiement de capital. Les paiements complets (capital + intérêts) ne commencent qu’après l’occupation de la propriété.
Le nombre exact d’avances et les pourcentages debloques à chaque étape varient selon le prêteur. Typiquement : fondation (15 %), charpente (25 %), fermeture (20 %), mécanique (15 %), finitions (15 %), livraison (10 %). Anthony King coordonne ces avances avec votre entrepreneur et le prêteur pour assurer un financement fluide.
| Étape de construction | Avance typique | Total debloque |
|---|---|---|
| Fondation | 15 % | 15 % |
| Charpente (structure) | 25 % | 40 % |
| Fermeture de l’enveloppe | 20 % | 60 % |
| Plomberie, électricité, mécanique | 15 % | 75 % |
| Finitions intérieures | 15 % | 90 % |
| Livraison et inspection finale | 10 % | 100 % |
Mise de fonds — autoconstruction vs achat d’un constructeur
La mise de fonds requise varie considérablement selon le type de construction. Pour l’autoconstruction (vous êtes votre propre entrepreneur général), les prêteurs exigent généralement un minimum de 20 % de mise de fonds, car ce type de projet est considere comme plus risque. Le prêt n’est pas assurable par la SCHL dans ce cas.
Pour l’achat d’une construction neuve auprès d’un constructeur certifie (GCR — Garantie de construction résidentielle, anciennement APCHQ), le prêt peut être assure par la SCHL avec aussi peu que 5 % de mise de fonds, aux mêmes conditions qu’un achat existant. La certification GCR est obligatoire au Québec pour toute construction résidentielle neuve et offre une garantie contre les malfaçons.
Cas spécial : si vous achetez un terrain et engagez un entrepreneur pour construire, la mise de fonds est calculée sur le coût total du projet (terrain + construction). Le terrain doit généralement être libre de toute dette ou sa valeur nette compte comme partie de la mise de fonds.
Délai de complétion — 12 mois et implications
La plupart des prêteurs imposent un délai de complétion de 12 mois à compter du premier décaissement. Si la construction n’est pas terminée dans ce délai, le prêteur peut exiger une extension (avec des frais) ou, dans le pire cas, rappeler le prêt. Certains prêteurs offrent des extensions allant jusqu’à 18 mois pour les projets complexes.
Le taux d’intérêt est généralement garanti (gel de taux) pour la durée de la construction, mais cette garantie à une durée limitée. Si la construction dépasse le délai du gel de taux, vous pourriez être soumis aux taux en vigueur au moment de la conversion en hypothèque permanente.
Conseil pratique : prévoyez toujours un coussin de 10-15 % au budget et de 2-3 mois au calendrier pour les imprévisibles. Les retards de matériaux, les conditions météorologiques et les changements en cours de route sont fréquents dans les projets de construction au Québec.
Remboursement de TPS/TVQ sur la construction neuve
Au Canada, la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) s’appliquent sur les constructions neuves, mais des remboursements partiels sont disponibles. Le remboursement fédéral de la TPS pour habitations neuves permet de récupérer jusqu’à 36 % de la TPS payée si la valeur de la propriété est de 350 000 $ ou moins, avec un remboursement dégressif pour les propriétés entre 350 000 $ et 450 000 $.
Au Québec, Revenu Québec offre un remboursement similaire de la TVQ. Le remboursement maximal est calcule sur une valeur de 300 000 $ ou moins, avec une réduction progressive pour les propriétés entre 300 000 $ et 500 000 $. Ces remboursements sont soumis à des conditions strictes : la propriété doit être votre résidence principale et vous devez en être le premier occupant.
Exemple : sur une construction de 450 000 $ (hors terrain), la TPS est de 22 500 $ et la TVQ est de 44 888 $. Selon la valeur finale incluant le terrain, vous pourriez récupérer entre 6 000 $ et 14 000 $ en remboursements combinés. Consultez Revenu Québec (revenuquebec.ca) et l’Agence du revenu du Canada pour les formulaires GST190 et VD-370.
Nouveauté fédérale 2026 — Rabais GST premier acheteur (Loi C-4) : depuis la sanction royale du 12 mars 2026, le gouvernement fédéral offre un rabais sur la TPS pouvant atteindre 50 000 $ pour l’achat d’une résidence neuve de 1 000 000 $ ou moins par un premier acheteur. Le rabais est progressivement réduit entre 1 M $ et 1,5 M $, et nul au-dela. Ce rabais est distinct des remboursements partiels mentionnés ci-dessus (qui restent disponibles pour les non-premiers acheteurs). Consultez canada.ca pour les critères complets.
Nouveauté provinciale 2026 — Crédit d’impôt pour l’accès à la propriété : depuis le 1er janvier 2026, le Québec rembourse jusqu’à 5 875 $ des droits de mutation (taxe de bienvenue) payés par les premiers acheteurs sur leur première résidence principale (neuve ou existante, sous 1 M $). Réclame via la déclaration de revenus du Québec. Voir notre guide dédié : /crédit-accès-propriété. Empilable avec le rabais GST fédéral sur les constructions neuves admissibles.
| Taxe | Taux | Seuil de remboursement max. | Élimination progressive |
|---|---|---|---|
| TPS (fédérale) | 5 % | 350 000 $ ou moins | 350 000 $ – 450 000 $ |
| TVQ (Québec) | 9,975 % | 300 000 $ ou moins | 300 000 $ – 500 000 $ |
Nouvelle règle de décembre 2024 — amortissement de 30 ans pour la construction neuve
Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs qui achètent une construction neuve peuvent bénéficier d’un amortissement maximal de 30 ans sur un prêt assure par la SCHL. Auparavant, l’amortissement maximal pour les prêts assurés était de 25 ans pour tous les acheteurs.
Cette mesure réduit les paiements mensuels d’environ 8-10 % par rapport à un amortissement de 25 ans. Par exemple, sur un prêt de 400 000 $ à 5,00 %, le paiement mensuel passe de 2 326 $ (25 ans) à 2 128 $ (30 ans), soit une économie de 198 $ par mois. Cela améliore aussi la qualification hypothécaire, puisque des paiements plus bas résultent en des ratios d’endettement plus favorables.
Conditions : le bien doit être une construction neuve (jamais habitée), l’acheteur doit être un premier acheteur (n’à pas été propriétaire dans les 4 dernières années), et le prêt doit être assure (mise de fonds de moins de 20 %). Anthony King vérifie votre admissibilité et calcule l’impact exact sur votre capacité d’achat.
Assure vs conventionnel — quelle hypothèque pour votre construction
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % et que vous achetez d’un constructeur certifie GCR, votre prêt sera assure par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime d’assurance varie de 2,80 % à 4,00 % du montant du prêt selon le ratio prêt-valeur. Cette prime est généralement ajoutée au montant du prêt et amortie sur la durée.
Si votre mise de fonds est de 20 % ou plus (ou si vous faites de l’autoconstruction), votre prêt sera conventionnel (non assure). Les taux sont généralement un peu plus élevés (0,05-0,15 % de plus) mais vous évitez la prime d’assurance hypothécaire. L’amortissement maximum est de 25 ans pour un prêt conventionnel (sauf si le budget fédéral 2024 est modifie pour étendre les 30 ans).
Pour l’autoconstruction spécifiquement, le nombre de prêteurs est plus restreint. Certains spécialistes comme B2B Trust, CMLS et certaines caisses Desjardins offrent des programmes dédiés. Anthony King identifie les prêteurs adaptés à votre type de projet parmi ses 14 partenaires.
Risques et stratégies de mitigation
Le risque principal de la construction neuve est le dépassement de coûts. Au Québec, les coûts de construction ont augmente significativement ces dernières années en raison de la pénurie de main-d’oeuvre et de la hausse des matériaux. Prévoyez une reserve de 10-15 % du budget total pour les imprévisibles et les extras.
Deuxième risque : les retards de livraison. Un retard peut signifier des coûts supplémentaires (loyer temporaire, entreposage, frais d’intérêt supplémentaires sur les avances). Assurez-vous que votre contrat avec l’entrepreneur inclut des clauses de pénalité pour retard et une date de livraison ferme.
Pour les acheteurs d’un constructeur, la Garantie de construction résidentielle (GCR) du Québec couvre les malfaçons (1 an), les vices cachés (3 ans) et les vices majeurs (5 ans). Pour l’autoconstruction, cette protection n’existe pas — d’ou l’importance d’engager un inspecteur indépendant à chaque étape.
Anthony King — votre courtier pour le financement de construction
Le financement de construction neuve est l’un des types de prêts les plus complexes. Il requiert une coordination étroite entre l’emprunteur, l’entrepreneur, le prêteur, l’inspecteur et le notaire. Anthony King gère cette coordination de A à Z, de la préapprobation initiale jusqu’à la conversion en hypothèque permanente après l’occupation.
Avec un accès à 14 prêteurs et une expertise spécifique en construction neuve, Anthony King trouve le programme le mieux adapte à votre projet, que ce soit un achat sur plan, une autoconstruction ou un terrain + construction. Consultation gratuite et sans engagement.
Questions frequentes
Puis-je acheter le terrain séparément et financer la construction ensuite ?
Oui, mais la structure varie. Certains prêteurs offrent un prêt-terrain suivi d’un prêt-construction. D’autres combinent les deux dans un seul prêt. Si vous possédez déjà le terrain libre de dette, sa valeur nette peut compter comme partie de votre mise de fonds. L’approche optimale dépend de votre situation — Anthony King analyse les options avec vous.
La garantie GCR est-elle obligatoire pour toutes les constructions au Québec ?
Oui, depuis 2015, la Garantie de construction résidentielle (GCR) est obligatoire au Québec pour toute construction de bâtiment résidentiel neuf de 4 logements ou moins par un entrepreneur. Les autoconstructeurs ne sont pas couverts par la GCR. La garantie couvre les acomptes (jusqu’à 50 000 $), les malfaçons (1 an), les vices cachés (3 ans) et les vices majeurs (5 ans).
Quel est le taux d’intérêt pendant la phase de construction ?
Pendant la construction, le taux est généralement le taux préférentiel du prêteur (taux variable) ou un taux fixe spécial construction. Les intérêts sont calculés uniquement sur les montants déjà déboursés. Après l’occupation, le prêt est converti en hypothèque permanente au taux négocie lors de l’approbation initiale, sous reserve du délai de gel de taux (généralement 120 jours, extensible jusqu’à 12 mois selon le prêteur).
Vous planifiez une construction neuve ?
Réservez une consultation gratuite avec Anthony King pour structurer le financement de votre projet de construction et maximiser vos avantages fiscaux (TPS/TVQ, amortissement 30 ans).