CELIAPP + RAP + 30 ans : comment combiner les 3 avantages en 2026
Stratégie complète pour maximiser le CELIAPP (40 000 $), le RAP (60 000 $ par personne) et l’amortissement de 30 ans sur les prêts assurés. Un couple peut réunir jusqu’à 200 000 $ de mise de fonds fiscalement avantageux.
Pourquoi avril 2026 est le meilleur moment pour agir
La saison des impôts est terminée. C’est exactement le moment où des milliers de Québécois reçoivent leur remboursement d’impôt et se demandent quoi faire de cet argent. Pour les futurs propriétaires, la réponse est claire : maximiser le CELIAPP pour l’année d’imposition 2025, pendant que la question est encore fraìhe en tête. Mais le CELIAPP seul ne raconte qu’une partie de l’histoire.
Chez Anthony King — Architectes Hypothécaires, nous accompagnons chaque semaine des premiers acheteurs qui découvrent qu’ils peuvent combiner trois programmes distincts — le CELIAPP, le RAP et l’amortissement de 30 ans — pour créer un avantage considérable. Ce n’est pas de la théorie : c’est la stratégie que nous déployons concrètement pour nos clients. Ce guide vous montre comment, chiffres à l’appui.
Le CELIAPP : le programme le plus généreux du code fiscal canadien
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est entré en vigueur en avril 2023. En trois ans d’existence, il est devenu l’outil le plus puissant dont dispose un futur propriétaire au Canada. Il combine deux avantages fiscaux qui, jusqu’ici, étaient mutuellement exclusifs : la déductibilité des cotisations (comme un REER) ET les retraits libres d’impôt sans obligation de remboursement (comme un CELI).
Plafond viager de 40 000 $
Chaque titulaire peut cotiser jusqu’à 40 000 $ à vie dans son CELIAPP. Les cotisations sont déductibles du revenu imposable de l’année où elles sont effectuées — ou reportées à une année ultérieure. Un couple de deux titulaires accumule donc jusqu’à 80 000 $ en principal, avant même les rendements de placement.
Maximum annuel de 8 000 $ avec report
Le plafond annuel est de 8 000 $ par titulaire. Les droits non utilisés se reportent sur l’année suivante, jusqu’à un maximum de report de 8 000 $ (soit 16 000 $ cotisés en une année si vous avez des droits accumulés). Important : le report ne commence qu’après l’ouverture du compte — raison de plus pour ouvrir dès aujourd’hui.
Retrait libre d’impôt — zéro remboursement
C’est l’avantage décisif par rapport au RAP. Les retraits du CELIAPP pour l’achat d’une première propriété sont entièrement libres d’impôt et ne nécessitent aucun remboursement. Le capital, les intérêts et les gains en capital accumulis à l’intérieur du compte sont tous retirés sans conséquence fiscale.
Le compte CELIAPP a une durée maximale de 15 ans à compter de l’année d’ouverture. Passé ce délai, les fonds doivent être transférés dans un REER ou retirés (imposablement). Ce compteur de 15 ans rend l’ouverture précoce stratégiquement cruciale. Conseil d’Anthony King : si vous envisagez d’acheter dans les 10 prochaines années, ouvrez votre CELIAPP aujourd’hui, même si vous n’avez pas de liquidités immédiates. L’horloge commence à l’ouverture, pas à la première cotisation.
Le RAP : 60 000 $ par personne depuis avril 2024
Le Régime d’accès à la propriété (RAP) est l’ané des programmes de première propriété au Canada — il existe depuis 1992. Mais en avril 2024, le gouvernement fédéral l’a transformé en doublant presque son plafond. Voici ce que vous devez savoir en 2026.
60 000 $ par personne, 120 000 $ par couple
Depuis le 16 avril 2024, le plafond du RAP est passé de 35 000 $ à 60 000 $ par personne. Pour un couple qui achète conjointement, cela représente jusqu’à 120 000 $ de REER pouvant être utilisés pour la mise de fonds, à condition que les deux conjoints soient considérés comme premiers acheteurs. Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
Remboursement sur 15 ans avec grâce de 5 ans
Contrairement au CELIAPP, le RAP impose un remboursement : 1/15 du montant retiré doit être recotisé au REER chaque année. La période de grâce étendée à 5 ans (modifiée en 2024) signifie que les premiers remboursements ne débutent qu’en 2030 pour un retrait effectué en 2025. Si vous ne remboursez pas votre tranche annuelle, elle est ajoutée à votre revenu imposable.
Attention à une confusion fréquente : le RAP ne crée PAS de nouveaux droits REER. Vous devez déjà avoir les fonds dans votre REER. Si vous avez accès à un REER collectif via votre employeur, vérifiez si les règles du régime autorisent les retraits RAP — certains régimes immobilisés (comme un RPDB) les excluent.
Amortissement de 30 ans : règle en vigueur depuis le 15 décembre 2024
Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs ET les acheteurs de constructions neuves peuvent obtenir un amortissement de 30 ans sur un prêt assuré (mise de fonds inférieure à 20 %). Avant cette date, les prêts assurés étaient limités à 25 ans. Le plafond de la SCHL a simultanément été relevé à 1,5 M $, permettant l’assurance sur des propriétés bien au-dessus du seuil précédent de 1 M $.
Concrètement : sur un prêt de 450 000 $ à un taux de 4,25 %, l’amortissement de 30 ans réduit le paiement mensuel d’environ 215 $ par rapport à 25 ans. Sur l’ensemble du terme de 5 ans, cela représente environ 12 900 $ de liquidités supplémentaires conservées. La contrepartie : en optant pour 30 ans plutôt que 25, vous payez environ 65 000 $ de plus en intérêts sur la durée totale du prêt. C’est un outil de qualification et de flux de trésorerie, pas un cadeau gratuit.
Admissibilité au 30 ans : (1) Premiers acheteurs — n’avoir possédé aucune propriété dans les 4 dernières années, OU (2) Acheteurs d’une construction neuve, peu importe le statut de premier acheteur. Les deux conditions ne sont PAS cumulatives. Si vous êtes propriétaire actuel achetant un condo neuf, vous êtes éligible.
La combinaison des 3 : un avantage concurrentiel chiffré
C’est l’essentiel de ce guide. Voyons deux scénarios réels pour illustrer comment les trois programmes se combinent, et quel impact concret ils ont sur l’accessibilité à la propriété.
Scénario 1 : Couple achetant à 600 000 $ avec mise de fonds maximale
Marie et Jean réunissent 80 000 $ (CELIAPP maximé, 40 000 $ chacun) + 80 000 $ (RAP, 40 000 $ chacun de leurs REER) = 160 000 $ de mise de fonds. Avec 26,7 % de mise de fonds sur 600 000 $, leur prêt de 440 000 $ est conventionnel (plus de 20 % de mise de fonds, aucune prime SCHL requise). Ils éligent l’amortissement de 30 ans — disponible chez certains prêteurs sur les prêts conventionnels — pour réduire leur paiement mensuel à environ 2 175 $ (taux 4,25 %). Économie fiscale : leurs cotisations CELIAPP combinées (40 000 $ chacun sur 5 ans) ont généré des remboursements d’impôt d’environ 29 000 $ combinés au taux marginal québécois d’environ 36 % (tranche 57 375 $ à 106 495 $ pour un revenu de 80 000 $). Ce remboursement a lui-même servi à cotiser au REER pour alimenter le RAP. Mise de fonds nette effective : proche de zéro en liquidités « chaudes » si la stratégie est exécutée sur 3 ans.
Scénario 2 : Couple achetant à 500 000 $ — zéro prime SCHL
Sophie et Marc disposent de 80 000 $ CELIAPP + 120 000 $ RAP (60 000 $ chacun, REER bien garnis) = 200 000 $ de mise de fonds. Sur un prix de 500 000 $, cela représente 40 % de mise de fonds, rendant le prêt conventionnel (aucune assurance SCHL). Le prêt de 300 000 $ sur 25 ans à 4,25 % génère un paiement mensuel d’environ 1 628 $, sans prime d’assurance. Dans ce scénario, l’amortissement de 30 ans n’est pas nécessaire — leur test de résistance passe aisément à 25 ans. L’économie fiscale des cotisations CELIAPP représente environ 29 000 $ de remboursements d’impôt historiques (au taux marginal de 36 %), argent qui a alimenté les REER et donc le RAP. Avantage total : 0 $ de prime SCHL (typiquement 13 950 $ sur un profil à 10 % de mise de fonds sur 500 000 $) + 29 000 $ de remboursements fiscaux = environ 43 000 $ d’avantages concrets.
La synergéticité des trois programmes est maximale lorsqu’ils sont utilisés ensemble et planifiés sur une fenêtre de 3 ans. Chaque programme a ses forces : le CELIAPP apporte l’avantage fiscal double (déduction + retrait libre). Le RAP apporte le volume (jusqu’à 120 000 $ pour un couple). L’amortissement de 30 ans améliore la qualification et le flux de trésorerie mensuel. Ensemble, ils transforment l’accessibilité à la propriété dans les marchés québécois les plus coûteux.
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Économies fiscales réelles : les chiffres qui convaincent
Un couple québécois avec un revenu combiné de 160 000 $ (80 000 $ chacun) bénéficie d’un taux marginal d’environ 36,12 % au Québec (fédéral + provincial combinés sur la tranche 57 375 $–106 495 $ en 2025). Chaque cotisation de 8 000 $ au CELIAPP génère donc un remboursement d’impôt d’environ 2 890 $. Sur le plafond viager de 40 000 $ par personne (5 ans × 8 000 $), le remboursement total par personne est d’environ 14 448 $ — soit près de 29 000 $ pour le couple. Ces remboursements constituent eux-mêmes une source de financement : intégrés dans la stratégie RAP, ils peuvent alimenter les REER qui seront ensuite retirés via le RAP.
Conseil d’Anthony King : ne traitez pas votre remboursement d’impôt comme une aubaine à dépenser. Systématiquement, dès sa réception, il devrait alimenter soit votre CELIAPP (pour l’année en cours), soit votre REER (pour le RAP à venir). Un remboursement de 2 890 $ investi dans le REER aujourd’hui, à un rendement hypothétique de 5 % sur 3 ans, vaut environ 3 344 $ au moment du retrait RAP. L’effet composé travaille même sur une courte fenêtre.
Plan d’action en 3 ans : la stratégie optimale d’Anthony King
La plupart des premiers acheteurs abordent ces programmes en ordre inversé — ils cherchent une propriété, puis se demandent comment financer la mise de fonds. L’approche optimale commence bien en amont. Voici le plan que nous recommandons chez Anthony King — Architectes Hypothécaires.
Année 1 (maintenant) : Ouvrir et cotiser
Ouvrez un CELIAPP si ce n’est pas déjà fait. Cotisez les 8 000 $ de l’année courante avant la date limite (1êran jour de l’année suivante). Si vous êtes en couple, les deux partenaires ouvrent leur propre CELIAPP indépendamment. Parallèlement, alimentez votre REER jusqu’à concurrence de vos droits disponibles, en priorité si votre employeur offre un REER collectif avec cotisations de contrepartie. Vérifiez votre cote de crédit (cible : 680+ pour les meilleurs taux). Si elle est inférieure, agissez maintenant : remboursez les soldes de cartes, évitez les nouvelles demandes de crédit.
Année 2 : Maximiser et planifier
Cotisez à nouveau 8 000 $ au CELIAPP. Déposez le remboursement d’impôt de l’année précédente dans le REER. Rencontrez un courtier hypothécaire pour une analyse préliminaire : quel est votre prix cible ? Quelle mise de fonds vous permettra d’éviter la prime SCHL ou d’utiliser l’amortissement de 30 ans? Commencez les visites de quartiers, mais ne faites pas d’offres avant que votre dossier de crédit soit entièrement prêt. Un pré-accord de principe (non contraignant) peut être obtenu dès cette étape.
Année 3 : Préapprobation, recherche et clôture
Cotisez une dernière fois au CELIAPP (total : 24 000 $ sur 3 ans, ou 32 000 $ si vous avez utilisé les droits reportés). Obtenez une préapprobation formelle auprès d’un courtier qui compare simultanément 14 prêteurs. Planifiez la date de retrait RAP (les fonds doivent être dans le REER depuis 90 jours). Retrait du CELIAPP et du RAP à la clôture chez le notaire. Choisissez l’amortissement de 30 ans si votre mise de fonds est inférieure à 20 % et que vous souhaitez réduire le paiement mensuel ou améliorer la qualification.
3 erreurs courantes qui coûtent cher
Erreur 1 : Ne pas ouvrir le CELIAPP tôt. Trop de gens attendent d’avoir les 8 000 $ disponibles avant d’ouvrir le compte. C’est une erreur : le compteur de 15 ans commence à l’ouverture, pas à la première cotisation. Et les droits de l’année en cours se perdent si vous n’avez pas de compte ouvert. Un compte CELIAPP ouvert avec 100 $ vous donne immédiatement 8 000 $ de droits de cotisation pour l’année en cours.
Erreur 2 : Oublier les obligations de remboursement du RAP. Le RAP n’est pas un « cadeau » de l’État — c’est un prêt de votre futur vous-même. Si vous ne remboursez pas votre tranche annuelle au REER (1/15 du montant retiré), ce montant s’ajoute à votre revenu imposable pour l’année. Sur un retrait de 60 000 $, la tranche annuelle est de 4 000 $. Manquer ce remboursement cinq années de suite ajoute 20 000 $ de revenu imposable à votre déclaration. Automatisé au maximum.
Erreur 3 : Choisir automatiquement le 30 ans quand le 25 ans suffit. L’amortissement de 30 ans est un outil, pas une décision par défaut. Si votre mise de fonds est supérieure à 20 % (prêt conventionnel), le 30 ans n’est pas disponible sur les assurés — et sur les conventionnels, certains prêteurs le permettent mais généralement avec une majoration de taux. Si votre test de résistance est réussi à 25 ans, privilégiez le 25 ans pour réduire le total des intérêts payés sur la durée. Demandez à votre courtier de vous présenter les deux scénarios.
Conseil d’Anthony King — La stratégie qui fonctionne
- Ouvrez votre CELIAPP aujourd’hui, même avec 1 $. L’horloge commence. Dès que vous pouvez, cotisez les 8 000 $ de l’année en cours pour bénéficier de la déduction sur votre prochaine déclaration de revenus.
- Pour le RAP, la clé est d’avoir des fonds dans le REER depuis 90 jours. Ne retirez pas au dernier moment. Planifiez la date de retrait RAP en remontànt 90 jours avant la date de clôture prévue.
- Consultez un courtier hypothécaire certifié AMF avant de décider de l’amortissement. La bonne durée dépend de votre flux de trésorerie, de votre taux marginal d’imposition, et de votre situation professionnelle. Il n’y a pas de réponse universelle.
Anthony King, courtier hypothécaire certifié AMF #254937
Questions fréquentes — CELIAPP, RAP et amortissement 30 ans
Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP en même temps ?
Oui, le CELIAPP et le RAP sont complémentaires et peuvent être utilisés simultanément pour l’achat d’une même propriété au Québec ou ailleurs au Canada. Un individu peut retirer jusqu’à 40 000 $ de son CELIAPP (sans remboursement) ET jusqu’à 60 000 $ de son REER via le RAP (avec remboursement sur 15 ans) pour la même transaction. C’est l’une des stratégies les plus puissantes disponibles aux premiers acheteurs canadiens en 2026.
Combien un couple peut-il accumuler avec CELIAPP + RAP ?
Un couple où les deux partenaires sont éligibles peut combiner jusqu’à 200 000 $ de mise de fonds fiscalement avantageux : 40 000 $ de CELIAPP par personne (80 000 $ total) + 60 000 $ de RAP par personne (120 000 $ total). Ajouté à l’amortissement de 30 ans qui réduit les paiements mensuels, cette combinaison représente un avantage structurel considérable pour accéder à la propriété au Québec.
L’amortissement de 30 ans est-il disponible pour tous les acheteurs ?
Non, l’amortissement de 30 ans sur les prêts assurés SCHL est réservé aux premiers acheteurs ET aux acheteurs de propriétés neuves depuis l’augmentation de la limite de prêt assuré à 1 500 000 $ en décembre 2024. Les acheteurs qui ont déjà été propriétaires et qui achètent une propriété de revente sont limités à 25 ans d’amortissement sur les prêts assurés.
Quel est l’avantage fiscal du CELIAPP ?
Le CELIAPP offre un double avantage fiscal unique : les cotisations sont déductibles du revenu imposable (comme un REER), et les retraits pour l’achat d’une première propriété sont entièrement libres d’impôt sans obligation de remboursement (comme un CELI). Pour quelqu’un dans un taux marginal de 47 % (Québec), une cotisation de 8 000 $ génère un remboursement d’impôt d’environ 3 760 $ qui peut être réinvesti dans le CELIAPP.
Quand devrais-je ouvrir un CELIAPP ?
Le plus tôt possible. Le CELIAPP a une durée maximale de 15 ans à compter de l’année d’ouverture, et le compteur commence à l’ouverture, pas à la première cotisation. Ouvrir votre CELIAPP aujourd’hui avec même 1 $ vous donne droit aux reports de cotisation futurs et maximise votre horizon d’accumulation au Québec. Si vous envisagez d’acheter dans les 10 prochaines années, l’ouverture immédiate est une décision stratégique.
Le RAP doit-il être remboursé ?
Oui, les fonds retirés via le Régime d’accès à la propriété (RAP) doivent être remboursement dans votre REER sur une période maximale de 15 ans. La période de grâce a été étendue à 5 ans par le budget fédéral 2024 pour les retraits effectués entre 2022 et 2025, ce qui signifie que les premiers remboursements ne débutent qu’en 2030 pour un retrait effectué en 2025. Si vous ne remboursez pas le montant annuel requis, celui-ci est ajouté à votre revenu imposable pour l’année. Contrairement au CELIAPP, le RAP est un prêt sans intérêts à vous-même.
Prêt à maximiser vos programmes d’aide à la propriété ?
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